Опубликованный московской мэрией перед праздниками реестр домов первой очереди в программе реновации успокоил москвичей. Не увидев себя в списках раскулачиваемых, жители хороших домов и домов, расположенных в хороших районах, вздохнули беспечно: «Пронесло».
И это был, безусловно, грамотный ход мэрии. Потому что главным на сегодня для нее являются вовсе не списки домов, а принятие самого закона о реновации.
В случае же его принятия ничто не помешает издать новые списки. При этом даже очередность сноса легко может быть изменена — опубликованный список не имеет никакого юридически обязывающего статуса.
Городская опричнина
В законопроекте нет никакого упоминания о каких бы то ни было списках, равно как нет даже намека на необходимость учета голосования граждан по вопросу включения или невключения их домов в программу. Так что призыв к гражданам голосовать — еще один ловкий ход мэрии, позволяющий занять особо активных сбором подписей и дать ложную цель защиты своего конкретного дома вместо борьбы с законом.
Организаторы московского митинга против закона о реновации, который состоится 14 мая, настаивают, что он должен быть не изменен, а отменен. И это, безусловно, правильно. Потому что этот полупринятый законопроект с полным основанием может быть назван законом о строительной опричнине.
Фактически он выводит зоны, объявленные территориями реновации, из-под действия Земельного, Градостроительного, Гражданского кодексов и конституционных норм в целом. Значительная часть города оказывается зоной чрезвычайного права. Сам текст закона по большей части состоит из набора ограничений действия законодательных актов в «зоне реновации».
Ничуть не удивительно поэтому, что с таким энтузиазмом заговорили разные лоббисты, что закон о «пятиэтажках» хорошо бы распространить и на другие регионы. Тот факт, что в регионах не существует экономических условий для его реализации, не имеет особого значения. Нет этих условий, по сути, и в Москве. Но сама идея отмены всех законодательных норм приводит региональные власти и строительную мафию в состояние приподнятости и вдохновения. Да здравствует опричнина!
Новая норма
Основная фишка закона и главное посягательство на права москвичей (и — потенциально — всех жителей России) — это предусмотренное в нем право установления публичного сервитута на «территориях реновации». Установление публичного сервитута фактически лишает москвичей права на защиту своей собственности, объявляя это право ограниченным.
Вообще, публичный сервитут — это использование земельного участка, находящегося в частной собственности, для обеспечения государственных или общественных нужд (например, проезда к чему-нибудь, доступа к водным ресурсам и пр.) в случае, когда обеспечение этих жизненно важных нужд не может быть осуществлено иным способом.
При этом, так как строительство новых многоэтажных домов, естественно, не относится к подобным случаям и таких оснований для установления публичного сервитута в действующем Земельном кодексе нет, закон вносит поправку в кодекс: московскую программу реновации теперь велено считать законным основанием для установления публичного сервитута, т.е. очень важной общественной нуждой, отменяющей неприкосновенность собственности.
Поправка очевидным образом профанирует содержание юридического термина. А в Земельном кодексе теперь поводом для установления публичного сервитута признается само наличие программы реновации мэрии Москвы, в то время как в законе о реновации основанием для установления сервитута является наличие такой нормы в Земельном кодексе. Закольцованность ссылок придает юридическое правдоподобие тому, чему трудно найти обоснование в рамках естественных представлений о праве и справедливости.
В общем, с не меньшим основанием можно было внести в Конституцию поправку о том, что право частной собственности в России защищено законом за исключением случаев, когда эта собственность интересует мэрию Москвы, или иной орган исполнительной власти, либо указанные этими органами организации, или отдельные лица, либо их родственников.
Впервые практика «опричного» изъятия собственности «для государственных нужд» была использована, как известно, в Сочи при расчистке от собственников территорий под строительство олимпийских объектов. И выглядела тогда неким специальным казусом — мол, Олимпийские игры! Теперь же в Москве она приобретает уже модельную форму, экспансия которой на прочие территории страны кажется неминуемой, если московский опыт удастся.
В этом смысле закон о реновации — это некая «новая норма» функционирования ограниченного права собственности в России, охватывающая теперь уже не только каких-то там олигархов, средних и мелких предпринимателей, но и всех владельцев недвижимости вообще.
Рынок или крепостное право?
Именно из права устанавливать на территории реновации публичный сервитут, т.е. ограничивать право собственности во имя неких неопределенных общественных интересов, вытекают поистине живодерские нормы закона о принудительном подписании договора с мэрией в 60-дневный срок, силовом выселении и запрете на обжалование решений в судебном порядке. Отсюда же вытекает и крепостническая идеология самого принципа обмена жилья, прописанная в законе.
Поскольку нет права собственности, то нет и рыночных прав. Как уже не раз упоминалось в развернувшейся дискуссии, законопроект московской мэрии говорит о предоставлении «равнозначного», а не равноценного жилья. Равнозначность трактуется как равенство метража и количества комнат, при этом ничего не говорится о прочих характеристиках — место, инфраструктура, качество. Все это не является предметом обсуждения, потому что ограниченный в праве собственности гражданин перестает быть субъектом рыночных взаимоотношений. Сдал жилье — получил жилье, и давай, до свидания.
Сама концепция обмена жилья метр в метр — нерыночная и несправедливая — возникает из того же источника, из того же факта ограничения права собственности.
Разумеется, в рамках программы переселения «хрущевок» собственники должны получать жилье более высокой стоимости, нежели утраченное. Собственник несет существенные издержки — это и его вложения в прежнее жилье, и неизбежные траты на обустройство нового. Эти издержки должны быть покрыты и могут быть покрыты за счет как тех средств, которые выделяются бюджетом на программу реновации, так и — главным образом — тех прибылей, которые получит застройщик при строительстве на освободившейся земле более дорогого жилья. (Так это, в сущности, и получалось в рамках действующей сейчас программы переселения «хрущевок».)
Если рассматривать владельца сносимого жилья как реального собственника, то его участие в прибыли застройщика выглядит вовсе не каким-то подарком, а частью абсолютно справедливой рыночной сделки. Собственник жилья и застройщик находятся в одинаковых отношениях к земле, на которой расположено прежнее и новое жилье, для обоих оно является активом, имеющим рыночную цену. А значит, единственный вариант их взаимоотношений — это выкуп посредством равноценного (!) обмена с учетом дополнительных издержек собственника, покрытых из прибылей застройщика.
В рамках же предлагаемой модели рыночная прибыль от реализации вновь построенного жилья будет перераспределена целиком в пользу застройщика с помощью крепостнической модели принудительного обмена. Стоит иметь в виду, что созданные таким образом условия «хищнической» реновации формируют ее олигархическую модель, которая обернется значительными издержками для города в целом. Пора уже привыкнуть, что попрание права не проходит бесследно даже для тех, против кого оно напрямую вроде бы не обращено.
Градостроительный ад
Даже если отвлечься от факта ограничения конституционных прав граждан, изучение законопроекта и общей концепции реновации, созданной московской мэрией, заставляет волосы на голове слегка шевелиться.
Закон последовательно оговаривает право городских властей и застройщика в процессе «реновации» игнорировать нормы Градостроительного кодекса, правила землепользования, технические, санитарно-эпидемиологические и прочие нормы. Закон позволяет мэрии учредить Фонд реновации, который будет и пользоваться выделенными на реновацию бюджетными средствами, и привлекать деньги граждан, и выступать застройщиком (т.е. быть и заказчиком, и исполнителем работ). Наконец, он выводит Фонд и программу реновации из-под действия закона о контрактной системе. Все это вместе позволяет составить вполне правдоподобный прогноз о качестве будущей застройки и создаваемой инфраструктуры. Потому что никто не будет нести обязательства, от исполнения которых закон его специально освобождает.
Но не меньше, впрочем, пугает и сама программа реновации, если вообразить себе последствия ее реализации. Для обеспечения быстроты и эффективности программы предполагается, как известно, массовое строительство 20-этажных домов на месте сносимых. Это, однако, приведет к росту плотности населения Москвы темпами, которых мы еще не знали раньше. Как заметил в своем «Фейсбуке» один из самых известных российских экспертов по архитектуре и градостроительству Григорий Ревзин, полная реализация программы реновации подразумевает фактическое «подселение» в Москву населения, примерно равного сегодняшнему Петербургу. Даже в отдаленной перспективе реализация такого плана выглядит целенаправленным не градо-, а адо-строительством.
Проблему «хрущевок» решать, безусловно, надо. Однако эта проблема, во-первых, не может быть решена быстро. Не будет решена быстро она и в рамках «собянинского» проекта, который ориентирован скорее на снятие «сливок», чем на реальную расчистку «хрущоб».
Во-вторых, ее следует решать в рамках общей стратегии развития города, важнейшим принципом которой должен быть запрет на увеличение плотности населения, в частности, категорический запрет на строительство домов высокой этажности. Инфраструктура города и его территория просто не способны этого вынести.
В-третьих, основными элементами решения этой проблемы должны стать как специальная программа помощи города, так и — главное! — либерализация строительного рынка, которая приведет к снижению нормы прибыли строительных магнатов и стоящей за их спинами бюрократии.
Комплот строительной олигархии и политической бюрократии — главный на сегодня и едва ли не самый могущественный враг Москвы и москвичей. Программа реновации и сопровождающий ее опричный закон написаны в их интересах, а нисколько не в интересах жителей «хрущевок».
